【認知症対策】親の判断能力が落ちると実家が売れない？知っておきたい「２つの備え」と専門家の選び方

2026年10月27日 2026年10月27日

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「実家の親が最近もの忘れが増えてきた気がする…」
「将来、介護費用を作るために実家を売りたいけれど、親の頭がしっかりしているうちに手続きしないとダメ？」

保土ケ谷・松原商店街の窓口でも、こうした親御様の認知症や将来の意思能力に関する切実なご相談をいただく機会が大変増えています。

実は、不動産を売却したり解体したりする契約手続きは、所有者ご本人に「十分な判断能力」がないと進めることができません。もし親御様の認知症が進み、契約内容を理解できない状態になってしまうと、原則として実家の売却や契約行為は一切できなくなってしまいます（＝資産の凍結）。

今回は、資産凍結のリスクを防ぐための「２つの備え」と、状況に応じた明確な選択基準、商談や後悔しない専門家の選び方まで徹底解説いたします。

⚠️ なぜ認知症になると実家が売れなくなるの？

不動産の売買契約や登記の手続きでは、司法書士が必ず所有者ご本人と面談し、「自分の意思で売却することを理解しているか」を確認します。

このとき、ご本人が「自分がどこにいて、何の書類にサインしているのか分からない」状態だと判断されると、法的な売買契約を結ぶことができません。

「子供である自分が代わりにサインすれば大丈夫でしょ？」と思われるかもしれませんが、親名義の資産を子供が独断で売買することは法律上認められていないのです。

親御様の判断能力が落ちる前の「備え」として代表的なのが、「任意後見」と「家族信託」です。それぞれの特徴と違いを一覧にまとめました。

比較項目	任意後見制度	家族信託
主な目的	本人の「生活・介護・医療」の法的な守り（身上保護）	本人の「実家や預貯金」の柔軟な管理・処分（財産管理）
効力発生の時期	親の判断能力が低下した後（裁判所が監督人を選任してから）	契約締結後すぐ（親が元気なうちから可能）
実家の売却	家庭裁判所（監督人）の許可が必要（売却理由や使途が厳格に審査される）	受託者（子供等）の判断で売却可能（介護費用への充当などスムーズ）
身上保護（介護契約等）	できる（施設入所や病院手続きの代理）	できない（あくまで財産管理の契約）
ランニングコスト	後見監督人等への報酬が月額1〜3万円程度（継続発生）	原則ゼロ（家族が受託者の場合。初期費用のみ）

どちらか一方だけが優れているというわけではなく、ご家庭が何を一番優先したいかによって正解が決まります。

👉 【判断のポイント】 主な目的が「実家（不動産）の売却・処分」や「預貯金の管理」であり、信頼できるご家族がいる場合は、圧倒的に「家族信託」が適しています。

👉 【判断のポイント】 主な目的が「介護・医療・生活面の法的サポート（身上保護）」であったり、財産管理において公的な透明性を第一にしたい場合は「任意後見」が適しています。

※なお、実家の売却・管理は「家族信託」で柔軟に行い、将来の介護・医療契約は「任意後見」で備えるという併用（ハイブリッド活用）を選択されるご家庭も多くいらっしゃいます。

家族信託や任意後見について相談する場合、主に「司法書士」「行政書士」「弁護士」が選択肢となりますが、得意分野が異なります。

司法書士（★実家の売却・不動産登記が絡む場合の本命）
不動産の名義変更（登記）や家族信託・任意後見の組成プロ。契約書作成から法務局への登記申請まで一気通貫で任せられるため、不動産が絡むケースでは最もスムーズです。
行政書士（生活支援・予防法務のパートナー）
見守り契約や遺言作成、任意後見契約のサポートが得意。※不動産登記自体は行えないため、不動産売却が絡む場合は提携司法書士と一緒に進めます。
弁護士（すでに親族間で対立・トラブルがある場合）
親族間での意見の食い違いや紛争の仲裁・裁判手続きのプロ。すでにトラブルが起きている場合は弁護士一択となります。